□楊振之來(lái)也旅遊發展（成都(dōu)）有限公司楊振之來(lái)也旅遊規劃咨詢（北京）有限公司齊鐳

 一、何謂“土(tǔ)地信托”

 土(tǔ)地信托，是土(tǔ)地所有權人(rén)（委托人(rén)）爲有效利用土(tǔ)地，提高不動産的開發與經營效率，而将土(tǔ)地信托予受托人(rén)，由受托人(rén)利用其專業規劃與管理(lǐ)，将開發經營的利潤作(zuò)爲“信托收益分(fēn)配金”交付給受益人(rén)。

 在我國(guó)，2001年(nián)4月公布的《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)信托法》爲信托事(shì)業的發展奠定了法律規範基礎。土(tǔ)地信托作(zuò)爲信托事(shì)業的關鍵組成部分(fēn)，從(cóng)此在我國(guó)城(chéng)鄉地區的建設發展中發揮日(rì)益重要的作(zuò)用。

二、在旅遊業區域運營中引入土(tǔ)地信托機(jī)制的必要性

 相(xiàng)對工(gōng)業和生(shēng)産性服務業而言，作(zuò)爲消費性服務業“綜合體(tǐ)”的旅遊業對于土(tǔ)地要素和自(zì)然資源的使用呈現出幾個特征：

 第一，使用需求更大(dà)。旅遊景區、度假區、森林公園、地質公園等常規旅遊項目的用地控制範圍動辄達到數十甚至上百平方公裡(lǐ)，遠(yuǎn)超工(gōng)業園區、物流園區等其他(tā)産業項目。

 第二，農民(mín)留守機(jī)會更多。旅遊産業項目通常無需全部遷移用地控制範圍内的鎮區、村落等原有聚居點，鎮村居民(mín)可(kě)以選擇留守，并有很多機(jī)會參與旅遊服務業的生(shēng)産活動。

 第三，後續影(yǐng)響更加綜合。旅遊産業項目對自(zì)然、文化資源的使用方式并非絕對意義上的保護或消耗，而是動态演進的，會對生(shēng)态和社會環境的方方面面造成潛移默化的影(yǐng)響。

 土(tǔ)地信托作(zuò)爲土(tǔ)地流轉中的一項制度創新，可(kě)以有效幫助農民(mín)群體(tǐ)規範化、一體(tǐ)化解決在土(tǔ)地權屬交易中的弱勢問(wèn)題，令其在新型城(chéng)鎮化和區域旅遊産業發展中獲得(de)更大(dà)的自(zì)由度和自(zì)主權，因此是深化農村土(tǔ)地經營機(jī)制的必然需求，也是促進土(tǔ)地使用權規範有序流轉的必由之路(lù)。

 三、在旅遊業區域運營中引入土(tǔ)地信托機(jī)制的可(kě)行性

 1.在旅遊業區域運營中引入土(tǔ)地信托機(jī)制的優勢土(tǔ)地信托機(jī)制是土(tǔ)地公有制（農村集體(tǐ)所有制）的重要保障工(gōng)具，其旨在實現可(kě)以調解農村土(tǔ)地集體(tǐ)所有制與農戶土(tǔ)地處置權之間矛盾的共有制。在旅遊業區域運營中，可(kě)依托現代金融服務體(tǐ)系的土(tǔ)地信托機(jī)制實現土(tǔ)地要素與社會資金的規範化、市場化對接，其主要優勢在于以下幾點。

 第一，在不改變土(tǔ)地所有權的基礎上，充當土(tǔ)地資産看(kàn)護人(rén)。土(tǔ)地信托機(jī)構作(zuò)爲農民(mín)集體(tǐ)土(tǔ)地的“大(dà)管家”，以相(xiàng)對低廉的報酬（通常爲土(tǔ)地收益的5%左右）提供土(tǔ)地價值變現的專業服務，有效避免由村鎮政府主導土(tǔ)地流轉可(kě)能造成的諸多社會矛盾。

 第二，将土(tǔ)地轉化爲“可(kě)攜帶資産”，解放(fàng)農民(mín)對土(tǔ)地的依附。得(de)到土(tǔ)地信托服務的農民(mín)可(kě)以“無憂”離(lí)鄉，土(tǔ)地權屬存入信托“銀行”，無論遷居何處，均有穩定收益保障。

 第三，有機(jī)融合知識、資本和土(tǔ)地，實現規模化和集約化發展。土(tǔ)地信托機(jī)構有能力通過比選整合外部知識、資本和交易渠道（如(rú)度假村品牌、養老産業等），注入土(tǔ)地要素之中，令産業集聚效應更強和單位土(tǔ)地産值更高。

 第四，緩解社會矛盾，健全農村社會保障制度。現有土(tǔ)地流轉方式的一大(dà)弊端是土(tǔ)地補償的一次性與單一性，基本局限于現金和房(fáng)屋。土(tǔ)地信托機(jī)構可(kě)以制度化實現土(tǔ)地流轉收益的“緩釋化”與“綜合化”，農村集體(tǐ)可(kě)通過合同與土(tǔ)地信托機(jī)構約定土(tǔ)地收益的發放(fàng)比例、時間與形式，如(rú)增加強制性社會保障投保比例等，并提出接受農業與服務業培訓、在旅遊項目中就(jiù)業等附加條款。

 2.在旅遊業區域運營中引入土(tǔ)地信托機(jī)制的途徑目前而言，我國(guó)的土(tǔ)地信托機(jī)制仍離(lí)不開政府的信用支持。應以地市爲單位，搭建政府土(tǔ)地信用平台——土(tǔ)地承包經營權信托公司，與本地城(chéng)市商業銀行和/或國(guó)有大(dà)型股份制商業銀行以及增信機(jī)構建立合作(zuò)關系，統籌行政範圍内的城(chéng)鄉土(tǔ)地信托業務。

 旅遊業區域運營對于土(tǔ)地信托機(jī)制提出若幹特征要求，包括：

 第一，對附着于土(tǔ)地的資源加以信托保護。應在信托合同中明确從(cóng)事(shì)旅遊業的受托人(rén)對自(zì)然、文化資源的利用限制及相(xiàng)關懲罰乃至退出機(jī)制，保障其開發經營活動不對資源價值和再利用性造成不可(kě)逆影(yǐng)響。

 第二，對原住居民(mín)就(jiù)業出路(lù)加以信托保護。應在信托合同中明确從(cóng)事(shì)旅遊業的受托人(rén)應承擔的勞動技能培訓與就(jiù)業崗位提供責任，保障不願離(lí)開鄉土(tǔ)的農民(mín)能夠在旅遊項目中從(cóng)業，良好轉換生(shēng)産生(shēng)活方式。

 第三，對土(tǔ)地的産業用途加以信托限制。應在信托合同中明确限定土(tǔ)地的産業用途及相(xiàng)關懲罰乃至退出機(jī)制，避免受托人(rén)“暗度陳倉”，将承諾可(kě)持續性用于旅遊業的土(tǔ)地及資源過度無序投入房(fáng)地産業、工(gōng)業等門(mén)類。

 綜上所述，土(tǔ)地信托機(jī)制有助實現土(tǔ)地要素使用的整體(tǐ)經濟績效最優，特别在旅遊業區域運營中，能夠顯著提升農村居民(mín)的整體(tǐ)收益，令旅遊産業的乘數效應與綜合效益真正落到實處。